כל אדם שנמצא בתהליך של קנייה או מכירה של דירה עומד בפני שאלות רבות, חלקן הגדול נוגע לפן התכנוני של הנכס או במילים אחרות חוקיות הדירה.
בימנו אנו, אנשים רבים בונים תוספות לדירות שלהם כדי להרחיב ו/או מבצעים שינויים כדי לשפר את מרחב המחיה.
לדוגמא: סגירת מרפסת וסיפוחה למרחב הדירתי, הזזת חלון כדי לקבל יותר אור, סגירת חלק מהחצר בבניה קלה כדי להרחיב את הסלון ועוד ועוד..
השאלות שעולות הן – האם ההרחבה בוצעה בהליך חוקי? מה יעשו לי אם יבדקו ויראו שיש משהו לא חוקי בדירה? מי הגורם שבודק את זה? איך יעריך השמאי את הדירה? ועוד ועוד שאלות.
גם בעלי המקצוע המלווים את העסקה כגון עורך הדין, מתווך, שמאי ובנקים למשכנתאות חוששים מאי חוקיות בנכס ולכן הדרישות של בדיקת הנכס בפן התכנוני עולות מיום ליום.
על השאלות האלה אשתדל לענות במאמר הזה.
ראשית חשוב לדעת שכל תוספת בניה כרוכה בהליך שנקרא 'היתר בניה', כל אדם שמעוניין לבצע שינויים בדירתו צריך להגיש בקשה ל'היתר בניה' מהרשות העירונית.
כל שינוי שבוצע בדירה ללא קבלת היתר/אישור בניה מהרשות המקומית נחשב לעבירת בניה.
'היתר בניה' הוא בעצם הגושפנקא / האישור הרשמי שאנו מקבלים מהרשות העירונית כדי לבנות או לבצע שינויים בנכס.
למרות האמור לעיל קיימים שינויים שניתן לבצע בדירה ללא בקשת 'היתר בניה' – על אלו אני מדבר בהרחבה במאמר אחר שנקרא "שינויים פנימיים שניתן לבצע ללא היתר בניה" אותו ניתן למצוא בבלוג שלנו.
אז איך נבדוק בעצם מה נבנה בהליך חוקי ומה לא?
ראשית נבדוק את התוכניות שאושרו לבניה מול הרשות העירונית – 'היתרי הבניה'.
לאחר מכן נבדוק שהנכס בנוי באופן פיזי בדיוק לפי התוכניות.
אם נחדד – מה בעצם נחשב לעבירת בניה:
כל שינוי שבוצע באחת מחזיתות המבנה, בפתחים ובהנדסת המבנה. ובנוסף, הרחבות, פיצול או איחוד יחידות דיור, גם אם השינוי בוצע בבניה קלה (קירות גבס וכו').
נסביר: שינוי באחת מחזיתות המבנה או בפתחים היא לדוגמא סגירת מרפסת קיימת, שינוי מיקום החלון, תוספת או הרחבה כלשהי מעבר לקווי הבניין שאושרו בתוכניות.
בנוגע לשינויים הנדסיים – כל שינוי ב'עמוד, קורה, רצפה או תקרה' נחשב לשינוי הנדסי ועל כן נחשב לעבירת בניה, מעבר לכך כמובן ששינוי כזה ללא ייעוץ עם מהנדס עלול לפגוע בבניין כולו ואף להביא לנזקים של ממש.
גורם האכיפה לעבירות בניה היא מחלקת הפיקוח ברשות העירונית וקיימות מספר סנקציות שהרשות מטילה כאשר היא מגלה שקיימות עבירות בניה – ההליך מתחיל בפתיחת תיק פיקוח והמצב יכול להגיע אף לצו הריסה שיפוטי.
בנוגע להערכת הדירה על ידי שמאי – בדרך כלל יעריך השמאי את הדירה לצורך משכנתא תוך בדיקה מול 'היתרי הבניה' ויעריך רק את החלקים המאושרים בדירה, כמו כן תבוצע הפחתת ערך לצורך הריסת / שינוי החלקים הלא חוקיים בדירה – אלו שלא אושרו בהליך חוקי של 'היתר בניה'.
להזמנת בדיקה לדירת מגורים לחץ כאן
* למאמרים ומידע נוסף ניתן להיכנס לבלוג שלנו –> לחץ כאן לכניסה לבלוג